近日，中交投资有限公司联合体中标运河新城核心区一体化综合开发项目，总投资额134.56亿元，规划实施范围总用地面积约12.88平方公里。计划建设及运营期共10年（2021—2030年），其中基础设施类建设期5年（2021—2025年），公共服务设施类建设期6年（2022—2027年）。合作内容包括规划咨询、勘察设计、投融资、土地整理服务、基础设施和公共服务设施的建设与运营维护、产业导入及发展服务等，实现运河新城核心区投资、建设、管理、运营、服务自平衡，形成“产城一体、融合发展”模式。源海咨询为运河新城核心区一体化综合开发项目前期投融资策划提供全过程咨询服务，其中包含：项目建议书、前期投资策划咨询、投融资实施方案编制、招标代理、谈判等。 

片区综合开发旨在为城市未来发展塑造新空间、构建新优势，为经济高质量发展和城市可持续发展提供空间载体和试验场景，片区综合开发的成败，关键在于能否把国有企业的资源整合优势和专业化领军企业高水平运营优势结合起来，形成持久战略支撑力和产业竞争力，为创造环境和高质量发展提供空间载体和竞争优势。

投资决策环节在开发区、城市新区（片区）等片区开发项目建设程序中具有统领作用，对项目顺利实施、有效控制和高效利用投资至关重要。在这一阶段，投融资规划策划咨询可以帮助政府以全生命周期投融资的角度去看待项目，更精准的分析项目投资的综合效益；既防范地方债务风险，也提高财政资金与国有资本的利用效率，依法合规保障项目落地。

该片区综合开发项目的顺利落地，不仅需要成体系的专业的咨询团队支撑，整个策划决策过程还需要掌握科学有效推进思路。

一、基于综合性投资咨询研究平台，构建多维度咨询服务体系。

投融资规划策划根植于源海综合性投资咨询研究平台，立足现在、放眼未来，以前瞻性战略思维、独特的政策研究视角、全方位的政经视野、多元化的专业体系、卓越的综合解决能力及趋势研判能力，为政府决策、经济建设及资本市场投资提供综合性、一体化、便利化的咨询服务。

投融资规划策划是以城市规划为基础，以科学落实城市发展战略为目标，以系统工程方法为手段，以城市开发建设所涉及的各类资源资产及各类基础设施、公共服务项目的投资、融资、建设工作为统筹对象，以政策、法规、资金等为输入，以管理体制设计、参与主体分工机制建立、参与主体利益平衡、各类建设时序安排、各种融资方式等为输出的系统方法论。

二、合理确定项目边界，明确实施主体权责利。

源海咨询在片区开发项目的前期策划准备阶段以及招标选择社会资本之前，根据项目实际情况，确立多方权利义务边界条件、风险责任承担、项目公司组建、项目建设、项目运营、涉及的土地、税收、产业、绩效考核等各主要边界条件。

各方不同权责和利益点

三、推动片区开发的模式创新，转变片区开发投资思维。

本项目采用企业主导的一体化综合开发模式进行运作，中选社会资本方和国企平台组成项目公司，负责项目一体化综合开发，并且强调了政府在企业合作开发过程的指导和监管作用。同时，源海咨询通过整合规划工程建设、资金、土地、产业、人口等要素资源，依据城市价值实现的内在逻辑，在有效管理项目投资风险的前提下，科学制定片区的开发计划，合理安排各项工程投资建设，实现该区域价值有序释放。

土地价值变迁规律

四、完善项目投资策划，制定优质开发策略。

源海咨询根据以往服务经验总结，结合委托方实际需求，针对本项目设计提供出以项目发展策划为先导，投资管控为主线，增值为目标的规划策划总咨询服务。其中具体内容包括不限于，在客观分析待开发片区所处的环境（或条件）的基础上，结合各方开发诉求确定项目开发思路，以项目现金流管理为落脚点，形成双方可执行的开发计划，并落实到具体项目投资安排，同时根据项目功能、建设规模、项目构成及建设费用组成，构建从“最小化设计”作为基础投资内容，到“最大化设计”作为理想的开发目标之间的实施路径，并形成“以项目核心价值开发为基础、全生命周期成本最小而资产价值最大化”的投融资模式，以实现项目价值增值的目标。

五、关注财务评价指标，注重项目计划管理。

根据建设任务、功能定位、区域布局、产业发展等一系列规划目标，通过财务评价模型进行模拟测算，反复验证区域开发方案的财务可行性，保证系统整体和子系统的现金流平衡，最终确定开发时序和投融资方案，保障项目推进进度。同时，在项目开发过程中，应注重项目计划管理，源海咨询以土地供应计划为引领，统筹兼顾各方开发诉求，科学制定片区征地拆迁计划、基础设施建设计划、生态环境建设计划、公共服务配套建设计划等。

片区开发项目财务评价需关注指标

片区开发计划体系

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。随着运河新城核心区一体化综合开发项目的成功交付，是落实源海咨询“以客户为中心，保持专业领先”的核心价值观的重要成果，同时践行了“以客户收到的价值为根本”的作业要求，进一步彰显了源海咨询对项目全生命周期覆盖能力的进一步增强，为源海投融资发展实现良好开局迈出了坚实一步。

源海投融资规划策划服务内容

# 01

为委托方提供境内外项目投资机会研究、结构及风险分析、财务分析测算、商务沟通及文件起草、响应文件准备、确认谈判、合同签署、融资安排等方面的咨询支持；

# 02

为政府制定基础设施项目的投融资方案、进行财务可行性研究、编制项目信息备忘录、编制招商文件、组织招商、与投资人进行谈判，或作为政府的代理处理全部融资事宜；

# 03

政府融资平台开发融资模式和操作方案设计、项目投融资方案策划、投融资模式分析、发展战略、产业规划、开发策略建议、商业模式、推进计划，包括：投资测算、开发时序研究、投入产出现金流量分析等；

# 04

为政府制定基础设施项目的投融资方案、进行财务可行性研究、编制项目信息备忘录、编制招商文件、组织招商、与投资人进行谈判，或作为政府的代理处理全部融资事宜；

# 05

研究政府及各部门、城投公司与各种社会投资主体之间的关系，设计区域内主要建设项目的融资模式及关键商务条件；

# 06

政府投资决策、产业提升、园区片区开发、新旧动能转换、城镇化建设、城市更新、乡村振兴、高新技术投资、融资专业全过程顾问（含法务和财务咨询顾问）等。